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时间:2019-05-01 09:05 来源:未知 编辑:admin

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报告中关于楼市的部分并不多,大概可以概括四点,这四点将深刻影响今年房价的走向,今天我们来做个解读。 深化财税金融体制改革。加大预算公开改革力度,推进中央与地方财政事...

  报告中关于楼市的部分并不多,大概可以概括四点,这四点将深刻影响今年房价的走向,今天我们来做个解读。

  “深化财税金融体制改革。加大预算公开改革力度,推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。”

  其实这几年,全国不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权续期修法等问题都逐一解决,克服了征收技术上的难题。

  现在地方政府的主要财政收入来源是卖地,像合肥和南京两个城市,2015年土地出让金占据财政收入的80%以上了!

  但是这种模式是不可持续的,土地早晚有卖完的那一天,尤其像北上广深等一线城市,现在已经到了没地可卖的局面,所以现在政府把税收转移到了存量房市场。

  我们来替政府简单算笔账,根据易居发布的报告显示, 2016 年底我国城镇存量住宅建筑面积约为 211 亿平方米,全国商品房成交均价7546元/平方米,可以推算出16年我国存量商品房屋总市值在150万亿左右,房地产税是按照评估值来征收的,这么大的当量,对于地方政府来讲,是一块大肥肉。

  其实上海和重庆早在2011年就开始试点征收房产税了,我们来看看这两个城市是怎么征收的:

  如果你是上海户口,买第二套房,人均住房面积超过60平米,超过的部分要交税,如果是外地户口,首套房人均超过60平米的部分,也要交税,税率分0.4和0.6两档。纳税额按交易价格的70%缴纳。

  上海的房产税针对的是新购住房市场,而重庆的征收对象是针对存量房市场,税率1.2%,非常高,主要针对个人独栋和高档住宅。

  我们举个例子,比如上海的一个贪官,有10套房甚至更多房,他是不用交税的,因为那不是新购的房屋,而这个贪官如果在重庆,他就必须交税,因为重庆的政策就是打击市场上拥有多套房的投机客和贪官。

  从而阻止肆意炒房、恶意拉抬房价的投机行为,我个人还是比较喜欢重庆模式,劫富济贫,收上来的税应用到教育、医疗、治安等公共服务上,对老百姓603883)来讲,是一件好事。

  如果房产税在全国开始全面征收,很有可能会延续上海和重庆的模式,或者搞一个两者的结合版,但是重庆模式是不受地方政府欢迎的,重庆试点征收房产税后,2011年只收了2.4亿,对财政收入增加的贡献微乎其微。而上海当年征收166亿,所以我的判断上海模式得到借鉴的可能性比较大。

  有人说,房产税来了,会让房价应声下跌,我认为要分城市看,2011年到2018年,8年间上海和重庆的房价都出现了较大幅度的上涨。这说明房产税对这类城市的房价并没有产生影响。

  影响房价的因素有很多,最终会体现在供需上,因为供需决定价格。北上广深等大城市,并不缺人口流入,尤其外来年轻人居多,对住房的需求非常刚性,即便征收房地产税,也不会对房价带来太大影响。

  除此之外,供过于求的四五线城市以及小县城就比较危险了,人口流出和购买力弱导致需求并不强劲,对于这样的城市,房地产税如果真的到来,可能是雪上加霜。

  房地产税是增加房屋的空置成本,有多套房的人会把房子租出去来抵消持有成本,这会增加出租房屋的供应量,另外房租是跟老百姓的实际收入息息相关的,租金太高,出租率就会下降,所以房地产税让房租上涨这个判断是不符合现实逻辑的。

  深入推进新型城镇化,坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

  都市圈就是大城市化,之所以要走大城市化,就是因为大城市有更多的就业机会,更好的资源,吸引人口不断的涌入。

  都市圈就是说一个城市群内部,会有一个中心城市,这个中心城市必须是超大或者特大城市,也就说城区人口在500万以上。

  通过中心城市去带动周边中小城市的发展,都市圈的半径是以通勤时间为考量的,大概就是上下班的时间在1个小时以内。

  我国目前的城镇化率在60%左右,而发达国家的城镇化率在70%~80%,这意味着未来还会有1亿人进城落户,而这些人将主要流向都市圈内。

  房价的长期决定因素还是人口,都市圈洽洽是聚拢人口的新型城市形态,所以都市圈之内的房价,长期看有升值潜力。

  另外,随着交通的便利,围绕在中心城市1小时通勤圈内的小城房价,会慢慢向中心城市看齐,所以这类城市的房子,未来15到20年是非常有升值潜力的。

  像北京周边的北三县、燕郊,上海周边的嘉兴、昆山、太仓,深圳周边的东莞、中山、惠州。

  过去几年,我们国家的棚改力度非常大,这也是导致三四线城市房价大涨的主要原因,棚改成为地方政府拉动经济增长的手段,以后不会这样了,虽然还会继续棚改,但是棚改的目的还是解决困难群众的居住需求,也就说更加精细化。

  山东、山西、河南降幅超过70%,新疆、青海降幅超过50%,西藏、四川、浙江、海南降幅超过30%

  作为全国棚改第一大省的山东,2019棚改计划为21万套,而2018年实际完成量高达85.17万套,降幅高达75%。

  作为全国棚改第二大省的河南,2019年棚改计划为15万套,而2018年计划套数是50万套,实际完成66.33万套,降幅为70%以上。

  2014年发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》中明确提到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

  根据克而瑞发布的《2018年全国棚改白皮书》,新疆、青海、内蒙古对棚改依赖度最高,占比超过50%,陕西、贵州、黑龙江、吉林、湖南等省份次之。

  对棚改依赖度大、远离中心城市和都市圈的三四五线城市和小县城,如果再没有强产业支撑,那房价下跌的概率就很大了。

  更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

  今年的调控思路还是因城施策,每个城市根据自己的情况去调整调控措施,高层只有一个要求就是要稳,房价不能出现大跌大涨的现象,如果出现,那就是城市主体的责任,要问责的。

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