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有识之士在努力泣 血建言决议计划层

时间:2019-10-28 15:00 来源:未知 编辑:admin

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  展开全部说明:假如把中国的高房价题目比喻成一只麻雀,那么,当人们从不同的角度、深度去解剖它的时候,就会得出一个结论,这些结论会匡助我们逐渐走近真相。擅长统计分析的王炼利女士写的这篇分析文章,论述翔实,逻辑严谨,让我们看到了高房价背后的另一面。实在,归根结底,高房价题目就是既得利益者对民众财富的攫取题目。在高房价基础上累积起来的巨大泡沫,将让整个民族在未来付出最惨烈的代价。为了民生,为了民族的未来,有识之士在努力泣血建言决议计划层,促使住房回归民生之路。感谢所有不惧压力,为根除高房价毒瘤而努力坚守知己和正义的人们!——暖之

  中国房地工业中的道道坎坎其实多,人们很轻易将表象认真相。将表象认真相,有人就会偷着乐!

  两会期间,有代表说,房价高的实质是地价高 ,需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声!

  人们普遍以为,土地是国家的,国家只要将地价降下来,屋子就不贵了。事实是这样吗?人们哪,你们太不明真相了!

  当然,我以前也曾经这样以为过。但“以为”只是种感觉,感觉不能作为依据,我必需谋事实做佐证,为了找到佐证,在2006年底,我根据在权势巨子的“上海市房地产估价师协会网”上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地资源信息中央网宣布的《上海市城镇房地产开发土地供给和开发利用情况向社会宣布情况汇总表》,按照每一个土地出让合同号,将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式(分挂牌出让、协议出让、项目***出让、公然***出让等)、土地用途(分贸易用地、产业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地)、实收土地出让金等一一进行统计分析,得出了令我自己大吃一惊的结论:在房价高涨的2004年和2005年,政府部分收的土地出让金低得惊人!同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让轨制的弊端根源在哪里——我究竟搞了十年建筑安装工程预算,九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。

  本着一个工程技术职员的知己,我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让轨制和土地贮备轨制——解剖上海土地麻雀》,将发现的题目图表化,并将分析的步骤逐一列出。此文在高层内参《香港传线月初,中心电视台《新闻调查》栏目打电话给我,说他们接到举报,要来上海调查有关陆家嘴中心公寓楼盘买卖方面的题目,柴静听人先容说我对上海房地产题目有颇多分析,就但愿我能接受采访,主要让谈我对土地出让轨制和土地贮备轨制的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访。柴静提问,我回答。录制完毕,告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨,《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我,说有关我的镜头全部删了,领导通不外。他一个劲地向我报歉,而我一个劲地说:“没有关系,没有关系,你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中问:“王老师,你的心态怎么那么好?”我回答“我根本就没有指望过能播出!”

  无独占偶,《经济观察报》主编仲伟志看了此文后,让我分成几篇,《经济观察报》预备分期刊登,我分成了六篇,寄给了《经济观察报》,仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮,说是不利便登载了。

  完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让轨制和土地贮备轨制——解剖上海土地麻雀》一文,应该将土地价并未定定房价高低、相反,是房价拖涨了地价的真相梳理清晰了,可是,这是一篇用大量表格说明题目的文章——我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供给和开发利用情况向社会宣布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格,经由我的收拾整顿,这些表格“活”了,能说话了,能说明题目了!但我不可能在博客上发表这样的表格,所以,当真的读者要信服我分析的结果,还真需要看我的全文。不外,既然前提不答应我发表表格,我就在此简朴叙述一下。相信仍是能达到澄清事实的目的。

  (一)政府收取的土地出让金是出乎想象的低;在土地一级市场上,土地价格是出乎想象的低。

  在用人民币计取土地出让金的统计数字中,2003年,上海出让土地面积6102万平方米,政府实收土地出让金91.75亿,出让每平方米土地政府收取不外150.4元,2004年,出让6573.2万平方米,政府实收出让金140亿,均匀出让金价213元,2005年,出让5941.3万平方米,实收出让金100.4亿,均匀出让金单价169元,2006年1~9月,出让面积3637.2万平方米,实收出让金50.1亿,均匀出让金单价137.9元。(此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》宣布的少2%,由于我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了)

  在土地一级市场上(即政府直接收取土地出让金的市场上),因为土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目***出让、公然***出让等,每种出让方式政府收取的土地出让金都是不一样的。其中,“挂牌出让”收取的土地出让金最高,公然***、项目***和协议出让收取的土地出让金都很低,产业用地又比住宅用地收取的出让金低出很多。按“均匀价”计,2005年“挂牌出让土地价”是3644元/m2,“协议出让土地价”是1542元/m2,“公然***出让土地价”1363元/m2,“项目***出让土地价”740元/m2,“邀请***出让土地价”647元,没有前缀的“***出让土地价”是1625元/m2,另外还有“公然***”的特例,譬如土地出让合同 “沪房地普字(2005)040号”,是普陀区的金光北块一期配套房,土地价每平方米324元,楼面价218元。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地,土地面积共67.73万平方米,土地等级为六级,土地出让合同是 “沪闵房地(2005)230、231、242、243、247、248号”,笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上,政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币,再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的划定,计算出土地总价(也就是得地者付出的总价)是1896万,这样,每平方米的土地单价是1896/67.7=28元/m2,因为这六个地块容积率都为1,土地单价28元也就即是楼面单价28元。政府收取的土地出让金单价则是568.97/67.7=8.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价,能说高么?低到不可想象呵!

  2004年,地处黄金地段的老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”楼面价只有每平方米112.5元、67.7元,土地单价274.5元、161.1元,出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米(合同号:黄房地【2004】57号、64号,土地单价根据政府实收出让金单价是土地单价的30%计算,政府实收出让金是773.7万和721.8万元),这样便宜的土地价,不知道这些位于中央区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少?在这23.33万平方米 “城镇单一住宅用地”上造的屋子,又会以什么价格卖出去?

  为了招商引资,上海的产业地价是很便宜的——到2006年上半年,上海八级、九级地段的产业用地协议出让单价有的还不到90元(楼面价),普遍是133元(楼面价)、175元(楼面价),最多200元(楼面价)

  关于“地价高”的题目,我们必需将最后得地造屋子的房地产商和最初从政府手中转让到土地的房地产商分开,能从政府手顶用很便宜的价钱转让到土地的,往往不是终极造屋子的。我有个朋友属于“最后造屋子”的房地产商,他告诉我,他造屋子用的地,都是转卖过三、四次了;有的房地产商造房用地,是经转卖了五、六次,地价对于他们,当然是太贵了。我这个朋友还说,他不会做直接从政府手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次,他仍是有赚的。

  房价涨带动了地价涨是假象,从2006年上海市房屋土地资源信息中央传来的数据这样显示:与飞涨的房价比拟,地价上涨是不足道的。2003年5月,与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米贸易用地出让,每平方米楼面价6252元人民币;2005年9月,与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米贸易用地出让,每平方米楼面价6631元人民币,两年多时间内,上海最繁华贸易地段的贸易地价就只上涨了6%!而这两年多的时间里,住宅房价上涨了多少?当然地价的确在涨,那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地工业土地供给面积的5%、11%!因此,最少2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的!

  因为地价对于房产开发的影响是滞后的,2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商,他们喊“地价涨”,是为进一步涨房价找借口。

  不明真相的人说“地价上涨影响房价”,实在把因果关系搞倒置了——老是先涨房价,再涨地价的。没看到还未等土地“升值”,房价就上蹿得老高了!

  这两年的土地价我是没有作统计分析,由于从2003年到2006年我做了这么具体的计算,有关方面就是不理你,我也不劳神了,反正已有的计算足够能说明题目了。

  大家今天知道了政府供给的土地非但不贵而且仍是“超低价”,然而土地一级市场的“超低价”并非是为市民“超低”的,土地一级市场的“超低价”的存在只是为了让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱,同时又能使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。至于买房者,注定是被宰的。

  现行的土地出让轨制是照搬香港的。在香港,这个轨制为港英政府的财政收入服务,谁出价高谁得地,土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地,这个轨制主要为相关利益者服务,这个轨制的核心不在于收掏出让金

  本身,而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易用度’”,因此,土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部门。

  在我们这里,土地出让犹如其他国有资产出让一样,买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地(国有资产)本身值多少钱,一笔账是要得到这块土地(这笔国有资产)的使用权需要付多少“交易用度”。即账面价格(有没有低估暂且无论)和交易价格。这两部门价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区,这两笔账是一会事,土地所值(资产所值)就即是为了得这块土地(这笔资产)所需要支付的,而我们这里,一笔生意就必需算两笔账。由于两笔账的“落进口袋”不一样。在香港,全部土地出让金归香港政府,在我们这里,是“桌面上的”出让金归政府财政,“桌面下的”归谁则除了“案发”,只有天晓得。

  在香港,政府把握出让土地使用权的权利,但谁来承让土地使用权,由市场来说话,由“出价”来说话,出价高者得地,天经地义。在内地,政府不但把握出让土地使用权的权利,还把握“由谁来受让土地使用权”的决定权。这两个权利哪个大?当然后一个大!那怎样得到后一个权利?一靠“关系”,二才是“金钱”。由于中国凡能在生意场上称得上“关系”的,这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量!

  话说归来,“关系”是比金钱金贵,但金钱也能换来“关系”。所以,才有“桌面下”的交易。

  由于存在桌面下的交易,桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部门,少收的是“桌面上”的部门,另有“桌面下”的部门、进入“关系”口袋的部门是不见阳光的。那得地者会“亏”吗?才不会。需要得地的商人非常精确地把握着与政府打交道的得失分寸:本来得一块地应该花消1000万元,其中30%是缴纳土地出让金,70%是支付开发本钱;经由“操纵”,“桌面上”交200万土地出让金,“桌面上”交467万开发本钱,“桌面下”的“交易用度”233万,房地产商总计化900万就得到了土地,整整省去10%的得地用度,还落得皆大欢喜。而官方公布的中标价是667万:30%的土地出让金是200万,70%的开发本钱是467万,全都上缴政府有关部分,真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价?你管得着吗!

  那些栽在“土地”上的官员,不就是这么“栽”的吗?我承认我没有证据,官方没有详细宣布过“栽倒”的官员“栽”的过程,然而我是根据数据在怀疑,由怀疑导出我这样的推理。

  政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金,但更重要的是官员个人来得意到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”,这两项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得,他实际交付的土地用度比应该交付的要少,这也是房地产商的一种所得,但这决不是房地产商从现有土地轨制中的主要得益之处,房地产商的主要得益之处是:有转让、典质、出租土地使用权的权利,即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。

  固然《中华人民共和国城市房地产治理法》给了土地转让以限制,限制前提是“属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成产业用地或者其他建设用地前提”。但是,法律条文是敌不外房地产商的聪明的,现在有几个房地产商是在转让房产地产的?他们是“转让房地产公司”!房地产公司大多是项目工程公司,转让了公司就即是转让了项目工程;转让房产地产等详细工程还要交土地***,转让公司连土地***都免去了——全部归地方政府所得的、房地工业缴纳比例达70%的土地***,偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收!1999年到2005年,全国的地方***局总共只收到298.4亿土地***,并且47%是2005年这一年缴纳的!而298.4亿土地***只占同期地方税收40769.4亿的0.7%(见国家***总局网站→政务公然→税收统计),298.4亿中属于房地工业支付的大约还只有200亿。

  2006年12月31日,国务院颁布第483号令修改土地使用税率,这个修改让外资企业用***率与内资企业用***率得到了同一,但因为房地工业缴纳的城镇土地使用税不外占整个土地使用税的4%,即使修改后城镇土地使用税率比原先进步两倍,城镇土地使用税进步部门的承担主体95%以上还长短房地产企业。

  政府之所以不忍收房地工业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利,在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意,政府官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。

  在上海的土地出让中,还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操纵的呢?出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“代征地面积”。所谓代征地,是不属于项目建设用地的附带征地,是应政府需要而“代征”,其用途多属于“公共用地”。本来,土地出让总价是按项目建设用地面积计算的,开发商需要的只是项目建设用地;但你要得到建设用地,就要在代征地上承担土地开发用度,开发后的土地仍归政府。所谓“靠政策得地”,就是你得允许为政府免费开发一块土地,政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“代征地”则是盼望“行得东风有夏雨”,盼望政府的回报能超过房地产商在代征地上付出的“开发用度”。

  但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易,怎么能要求这个交易按市场规律办事?

  国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、典质或者用于其他经济流动”的权利,《物权法》第一百四十三条这样制订:“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者典质。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的划定。处分权是所有权四项基本权能(据有、使用、收益和处分)的核心,处分权包括了转让、出租、典质、赠与、继续、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权,使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让轨制就成了答应和鼓励土地炒卖、答应和鼓励不动产炒卖的轨制——“炒卖”皆因“处分权”而来——假如没有转租权、转让权、典质权等“处分权”,土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值,土地使用权也就不外是什物意义上的对土地的“使用”而已。

  使用权人兼拥有处分权,这在西方法律轨制中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确划定:“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”;《法国民法典》第631条划定:“使用权人不得出租或出让其权利于他人。”;《德国民法典》第1080条条文是:“用益权不得转让。”“用益权既不得典质,也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部门,是比使用权内容更广的一种权利,用益权不得转让典质,使用权更谈不上转让典质了。

  为什么呢?由于“转让、出租、典质”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后,使用权者行使“转让、出租、典质”权利势必会削弱所有权者的权益!试想,假如是你的屋子出租给别人后被别人转租出去、你的屋子出租给别人后被别人典质了,你作为所有者,你的利益不是被削弱、被侵犯了吗?所以,民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、典质、转让。普通法法系的英国法律答应不动产承租人对不动产的转租转让,但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让,即不让出租权、典质权、转让权来削弱自己的所有权。

  然而,西方法律轨制中对使用权人的权限限制,到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权,就是我国土地使用权出让轨制的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现——我国划定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权,国外的惯例是土地承租人在完玉成部建筑物以前,不得转让土地使用权——由于房产和地产不能分割交易。

  所以,我国的土地使用权出让轨制就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的轨制,是让“使用权”为“处分权”服务的轨制。而我国房价的暴涨,就是由于土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必定的恶果。

  自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地轨制中的核心部门——批租出让土地使用权、并准许转让、典质、转租土地使用权开始,中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是因为土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、典质权、转让权所致,而在市场经济的开山祖师西方国家,公有土地国家不准这么做,私家土地业主一般不会同意这么做。也因此,这些国家“市场化”了几百年,老庶民的住宅用地价并没有由于“市场化”而“化”上去。

  必需指出,当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、典质权、转让权全都出让的土地使用权出让轨制,港英政府的殖民心态就曝露无遗——恰是由于他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的,他们不会对真正的土地主人负责,在使用权与所有权分离的条件下,让使用权人能同时具有对使用权的出租、典质、转让等“处分权利”,这恰是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀!

  这个轨制移植到我们这里,天然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问:我们移植这个轨制是为了什么?就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益?就是为了利便一部门房地产商炒卖土地炒卖房屋?逻辑很难解释得通。

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